Energy in action – Annullamento parziale del Decreto Aree Idonee e chiarimenti sull’imposta di registro per i diritti di superficie
L’Industry Energy dello Studio, sotto la direzione dei partner Edoardo Fea e Carlo Gioffrè, pubblica la prima edizione di Energy in Action, una newsletter tematica pensata per offrire aggiornamenti puntuali sulle principali novità del settore energetico.
In questa edizione, esploreremo argomenti rilevanti come le nuove normative sulle bollette, le modifiche fiscali relative ai diritti di superficie e le ultime sentenze giuridiche, tra cui il parziale annullamento del Decreto Aree Idonee.
Atti costitutivi del diritto di superficie su terreni agricoli – imposta di registro al 9%
Con la Risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate si pronuncia in via definitiva sull’aliquota dell’imposta di registro applicabile agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli – contratti che, negli ultimi due decenni, hanno conosciuto ampia diffusione, in particolare per la realizzazione di impianti fotovoltaici.
La questione interpretativa nasce dall’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986, che distingue tra diverse fattispecie imponibili. Il primo periodo dell’articolo prevede l’applicazione dell’aliquota del 9% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e agli atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento. I periodi successivi, invece, disciplinano specifiche aliquote agevolate o maggiorate (come il 15% per i trasferimenti di terreni agricoli), ma si riferiscono unicamente a tali trasferimenti, non includendo gli atti di costituzione.
In passato, l’Agenzia aveva esteso l’aliquota del 15% anche agli atti costitutivi (circ. n. 36/E del 2013; interpello n. 365/2023). Tuttavia, la Corte di Cassazione (sentt. nn. 3461/2021 e 27293/2024) ha escluso che il termine “trasferimento” possa comprendere gli atti costitutivi, i quali comportano una mera limitazione del diritto del proprietario, senza trasferimento della titolarità.
Alla luce di tale orientamento, l’Agenzia riconosce ora che agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l’aliquota del 9%, superando definitivamente la precedente impostazione.
Questa risoluzione rappresenta un chiarimento atteso, con importanti ricadute operative per operatori del settore energetico e immobiliare. L’applicazione dell’aliquota del 9% permette una maggiore certezza fiscale e consente di rivedere, in senso favorevole, le strategie contrattuali legate allo sviluppo di impianti fotovoltaici su suolo agricolo.
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