Italian Supreme Court of Cassation, Section III Decision n. 24222 of September 30th, 2019, confirms the case law. (See attached file)La sentenza della Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile n. 24222 del 30 settembre 2019, conferma l’indirizzo interpretativo. (Disponibile in allegato)
Ove un immobile sia dato in usufrutto dal proprietario “A” ad un usufruttuario “B”, ed in seguito l’usufruttuario conceda in locazione tale immobile al conduttore “C”, si è posta alla Suprema Corte la questione della sorte del rapporto di locazione in essere fra B e C, a seguito dell’apertura della successione del locatore usufruttuario B (successione mortis causa, nel caso di specie).
Si distinguono in questo schema teorico due rapporti giuridici distinti: l’usufrutto e la locazione.
Per quanto riguarda l’usufrutto, nulla quaestio: nell’esempio di cui sopra, “A” torna pieno proprietario, e agli eredi di “B” non è trasmesso alcun diritto reale di godimento. In via generale, l’usufrutto può cessare per varie ragioni (anche contemporaneamente sussistenti), quali: 1. la morte dell’usufruttuario (o il decorso di 30 anni in caso di usufruttuario persona giuridica), 2. la scadenza del termine (se pattuito), 3. consolidamento (ossia la riunione in capo alla medesima persona sia della proprietà che dell’usufrutto, per qualsivoglia motivo), 4. perimento della res, 5. prescrizione ventennale (a fronte di inerzia assoluta dell’usufruttuario). Ove cessi per morte dell’usufruttuario (salvo pattuizioni particolari), la proprietà si consolida nuovamente in capo all’ex-nudo proprietario (ora pieno proprietario) in virtù del principio vigente nel nostro ordinamento che tende a limitare se possibile la scissione fra la proprietà e il suo esercizio.
Si affronta ora la quaestio della sorte della locazione. È previsto proprio dal codice che la locazione del bene su cui insisteva l’usufrutto possa “continuare”, seppure per un periodo di tempo limitato. L’articolo 999 c.c. in proposito prevede che “le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, […] continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto”. Sorge però un dubbio interpretativo poiché (si noti bene) l’articolo in questione non precisa fra quali soggetti continua tale contratto di locazione. Ciò rileva non solo ai fini sostanziali per la pretesa del pagamento dei residui canoni, ma anche a fini processuali per i presupposti di legittimazione attiva e passiva. Secondo un indirizzo interpretativo già consolidato della Corte di Cassazione (sentenze n. 17030/2015 e 14834/2016), è appurato che la posizione di parte locatrice si trasmette insieme a tutto il fascio di diritti e obblighi sorti medio-tempore in ragione del contratto agli eredi del de cuius, che mantengono la disponibilità di fatto dell’immobile, purché il (pieno) proprietario non manifesti la propria volontà di subentrare nel rapporto di locazione. Afferma infatti la Suprema Corte che il rapporto di locazione è un rapporto di natura personale, e come tale è svincolato dalle vicende dell’usufrutto, che è un diritto reale, salva facoltà di “opt-in” da parte del proprietario.
La sentenza del 2019 in commento si conforma al quadro così delineato e aggiunge una precisazione fondamentale: anche se il proprietario A scegliesse di subentrare nel rapporto di locazione, il subentro ha efficacia ex nunc, dal giorno in cui tale volontà di subentrare è manifestata (i.e. non retroagisce). Ad esempio, se il conduttore lamentasse che il de cuius ebbe a percepire (come nel caso di specie) canoni per un ammontare eccedente quello pattuito, l’obbligo così sorto di restituzione non si trasmette al subentrante, ma rimane in capo agli eredi di B, così come tutti gli obblighi sorti prima del subentro. Dunque, la Cassazione conclude che, nonostante il subentro di A, l’azione di ripetizione dell’indebito avrebbe dovuto essere proposta contro gli eredi di B.
