L’Avviamento commerciale
L’avviamento commerciale (goodwill) rappresenta l’insieme delle condizioni per effetto delle quali il complesso aziendale, vale più della sommatoria dei valori delle sue singole parti (o vale meno, nel caso in cui vi sia un badwill). L’avviamento commerciale è quindi il valore intangibile di un’impresa che riflette la sua posizione sul mercato, la notorietà del marchio, la rete di clienti e la sua reputazione.
Uno dei fattori che permette all’azienda di generare tale valore può avere origine dalla localizzazione degli immobili in cui viene svolta l’attività principale di un determinato business, permettendo all’azienda in questione di definire il proprio posizionamento competitivo e di fidelizzare la clientela in relazione ai locali dove viene svolta l’attività.
Uno dei rischi intrinseci legati alla valorizzazione dell’avviamento in termini di posizionamento dei locali è dato dalla conduzione degli stessi in forza di contratto di locazione. Infatti, nel caso in cui i locali, che nel tempo hanno permesso di generare il cosiddetto “avviamento commerciale”, derivino da un contratto di affitto, tale avviamento potrebbe potenzialmente perdersi nel caso in cui il locatore decidesse di recedere dal contratto.
In soccorso a tale evenienza, esiste una disposizione normativa che tutela l’azienda che conduce i locali.
L’articolo 34 della legge n. 392/1978 dispone infatti che, qualora la cessazione del rapporto non derivi da risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso o fallimento del conduttore, questo “ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (per le attività alberghiere l’indennità è’ pari a 21 mensilità)”. L’indennità così determinata raddoppia, se – entro un anno dal rilascio dei locali in seguito alla cessazione del rapporto (Cassazione, 28 marzo 2003, n.4701) – l’immobile viene adibito da chiunque all’esercizio della stessa attività a suo tempo esercitata dal conduttore uscente.
L’indennità di avviamento commerciale è quindi una somma di denaro che svolge una funzione riparatoria, al fine di compensare i disagi e i costi che il titolare/conduttore dovrà affrontare a seguito della cessazione della locazione per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività.
Nel caso di specie, si renderà quindi necessario stimare, ai fini della valutazione dell’avviamento commerciale, l’ammontare complessivo dell’indennità di avviamento che spetterebbe alla società considerando la riscossione delle mensilità per ciascuno dei contratti di locazione commerciale in essere alla data di riferimento della valutazione.